民泊と旅館業の用途地域の違い住居専用地域でできる宿と、街の条例の調べ方

1. 「民泊はダメ、旅館はOK」はなぜ起きる？目黒区の例

まず、目黒区のルールを見てみましょう。

目黒区は「目黒区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」で、区内全域で、日曜日の正午から金曜日の正午までは民泊ができないと決めています。民泊ができるのは金曜日の正午から日曜日の正午まで、つまり金曜と土曜の夜だけです。始めるときは、届出の15日前までに、まわりの住民（敷地からおよそ10mの範囲など）に掲示と書面で知らせることも求めています。

一方、旅館業の許可をとった宿には、こうした曜日の制限はありません。目黒区の案内チラシでも、次のように比べています。

• 民泊：届出。住居専用地域でも営業できる。営業日数に制限あり
• 旅館業（旅館・ホテル、簡易宿所）：許可。住居専用地域では営業できない。営業日数の制限はない

つまり、旅館・ホテルが建てられる用途地域なら、旅館業の宿は曜日に関係なく営業できます。目黒区は、区の約8割が住居系の用途地域で、商業地域などにも住宅がまじっていると説明しています。そのうえで、一戸建てや集合住宅を使った小さな旅館業の施設がふえ、知らせがないまま営業が始まることへの不安の声が寄せられていると、2026年4月に公表しました。

目黒区は、旅館業にも「前もって知らせる」しくみを作りました

目黒区は「目黒区旅館業法施行条例」を改正し、2026年10月1日に公布しました（主な部分は2027年1月4日から施行）。

• 2027年1月4日以後に旅館業の許可を申請する人は、申請の前に、標識を立て、まわりの住民に書面を配り、説明会を開いて、その結果を区に報告します。
• 宿泊者への注意事項の説明、苦情への対応と記録（5年間保存）も決められました。
• 新しく許可を受ける施設では、宿泊者が泊まっている間、営業者か従業員が常駐する必要があります。

細かいやり方は区の規則で決まります。区議会に出す前の資料（2026年8月）では、標識は申請の90日前まで、書面を配る範囲は予定地の周囲30m、説明会は複数回開き少なくとも1回は申請の60日前まで、という案が示されていました。区のページでは、2026年10月時点で規則はまだ改正前の内容を載せているため、正式な日数は区の生活衛生課で確かめましょう。

こうした違いは、目黒区に限らずどこでも起こりえます。理由は、民泊と旅館業が、そもそも別の法律だからです。

チェック

• 民泊と旅館業は、別の法律で、ルールの決まり方が違うと知った
• 気になる街の、民泊の条例と旅館業の条例の両方を見ることにした

2. 民泊・旅館業・特区民泊の違い

お金をもらって人を泊める仕事は、原則として旅館業法の許可が必要です。その例外として、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出と、国家戦略特区の特区民泊があります。

民泊（住宅宿泊事業）

• 手続きは届出で、手数料はかかりません。届出は、始めようとする日の前日までにします。
• 届出先は原則として都道府県です。保健所のある市や特別区が事務を引き受けた所では、その市・区が受け付けます（目黒区・大田区は区、埼玉県の川口市は市、千葉市は千葉県など）。
• 人を泊められるのは1年間で180日までです。1年は4月1日の正午から翌年4月1日の正午まで、1日は正午から翌日の正午までで数えます。
• 使えるのは、台所・浴室・トイレ・洗面設備があり、人が住んでいる家、入居者を募集している家、別荘のようにときどき住む家などです。
• 都道府県や保健所のある市・区は、騒音などで暮らしの環境が悪くなるのを防ぐために必要なとき、条例で区域を決めて、民泊ができない期間を決められます（住宅宿泊事業法第18条）。
• 届け出た家には、決められた標識を、外から見やすい場所に掲げます。千葉県などでは、届出に消防署の「消防法令適合通知書」も付けます。

旅館業（旅館・ホテル営業、簡易宿所営業）

• 手続きは保健所の許可で、手数料がかかります。営業日数の上限はありません。
• 旅館・ホテル営業は一般的な旅館やホテル、簡易宿所営業はゲストハウスのように、泊まる場所を多くの人で共用するつくりの宿です。
• 簡易宿所は、客室の延べ床面積が33㎡以上（泊まる人を10人未満にするなら、3.3㎡×人数以上）などの基準があります。
• 学校（大学を除く）や児童福祉施設などの敷地のまわり、おおむね100mの範囲では、その施設の環境が大きく損なわれるおそれがあると、許可されないことがあります（旅館業法第3条第3項）。目黒区のように、条例で図書館や子どもが多く使う公園などを加えている区もあります。

特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）

• 国家戦略特区の中で、条例を定めた自治体だけでできるしくみです。手続きは自治体の認定です。
• 1回の滞在は、3日から10日までの範囲で自治体が決めた期間以上にします。一都三県では、大田区と千葉市が「2泊3日以上」としています。
• 大田区は全国に先がけて特区民泊を始めた区です。一方、埼玉県は、特区民泊は県内では行えないと案内しています。

チェック

• 年180日以内でよいか、一年中営業したいかを考えた
• 物件のある区市が、特区民泊を行っているかどうかを確かめた

3. 用途地域で見る、旅館・ホテルが建てられる場所

用途地域は、都市計画で決められた13種類の地域です。住まい中心の静かな地域ほど、建てられる建物がしぼられます。用途地域の基本は古民家カフェを開業するにはでくわしく説明しているので、ここでは宿に関わるところだけを見ます。

旅館業の宿は、建物としては「ホテル又は旅館」

国土交通省は、住宅として建てた別荘を旅館業の許可をとって貸し出す場合を例に、建築基準法では「ホテル又は旅館」として扱うと示しています。簡易宿所も同じで、神奈川県の資料も、簡易宿所の建物の用途を「ホテル又は旅館」としています。そのため、旅館業の宿には、建築基準法の表（別表第二）の用途地域の決まりがかかります。

建てられない地域

• 第一種・第二種低層住居専用地域
• 第一種・第二種中高層住居専用地域
• 田園住居地域
• 工業地域、工業専用地域

条件つきで建てられる地域

• 第一種住居地域：ホテル・旅館に使う部分が3,000㎡以下なら建てられます

建てられる地域

• 第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域

住居専用地域でも、区市が特別用途地区や地区計画で決まりを作った場合や、特定行政庁（建築の許可を出す区市や県）が個別に許可した場合は、例外的に建てられることがあります。ただし数は多くないので、まずは「建てられない」と考えて窓口で確かめましょう。

大事なのは第一種住居地域です。名前に「住居」とつき、まわりは家ばかりということも多い地域ですが、3,000㎡以下の宿なら建てられます。一戸建てを改装した小さな宿なら、この広さに収まります。

民泊は「住宅」なので、ほとんどの地域でできる

民泊の届出をした家は、建築基準法のうえでも「住宅」「長屋」「共同住宅」「寄宿舎」として扱われます（住宅宿泊事業法第21条）。住宅は工業専用地域を除くすべての用途地域で建てられるので、民泊は住居専用地域でもできます。千葉県も「住居専用地域でも営業はできる」と案内しています。

用途地域だけで見ると、こうなります。

• 住居専用地域・田園住居地域：民泊はできる。旅館・ホテルはできない
• 第一種住居地域：どちらもできる（旅館・ホテルは3,000㎡以下）
• 第二種住居地域から準工業地域まで：どちらもできる
• 工業地域：民泊はできる。旅館・ホテルはできない
• 工業専用地域：どちらもできない

いちばん静かな住居専用地域では、むしろ民泊のほうが入りやすいのです。だからこそ、新宿区や横浜市のように、条例で住居専用地域の平日などの民泊を制限する区市があります。旅館業は用途地域で、民泊は条例で場所や期間がしぼられるので、2つが重なる所に「民泊はダメ（平日は不可）、でも旅館ならOK」という場所が生まれます。

用途地域のほかにも、決まりが重なることがある

• 特別用途地区：たとえば東京都の文教地区では、ホテルなどの建物が制限されます（文京区の資料）。
• 地区計画：その地区だけのルールで、宿を制限していることがあります。千葉県は、民泊も地区計画で禁止されている場合があるので、市町村の都市計画の担当課で確かめるよう案内しています。
• 用途地域のない土地：千葉や埼玉の郊外に多い市街化調整区域では、建物の使い方を変えるだけでも原則として許可が必要です。くわしくは先ほどの記事で説明しています。

なお、家を旅館業の宿にするときは、建物の用途が「住宅」から「ホテル・旅館」に変わり、防火や避難の決まりが厳しくなります。用途変更の200㎡の考え方も、先ほどの記事を見てください。

チェック

• 物件や家の住所で、用途地域を調べた
• 第一種住居地域なら、小さな宿は建てられる地域だと知った
• 特別用途地区や地区計画、市街化調整区域かどうかを確かめた

4. 一都三県の民泊条例と、2026年の新しい動き

民泊の条例は、自治体ごとにかなり違います。ここでは、公式の資料で確かめた例を並べます（2026年10月時点）。

東京都

目黒区

• 民泊：区内全域で、日曜日の正午から金曜日の正午まではできない
• 旅館業：住居専用地域ではできない。2027年1月4日以後の申請は、事前の標識・書面・説明会が必要

新宿区

• 民泊：住居専用地域では、月曜日の正午から金曜日の正午まではできない。敷地の半分を超える部分が住居専用地域なら、敷地全体が対象です
• それ以外の地域では、曜日に関係なく年180日まで営業できます。届出の7日前までに、近所へ書面で知らせます

大田区

• 民泊：家主が住んでいない型は、条例で、住居専用地域・工業地域・工業専用地域や文教地区などではできない。小中学校の敷地のまわり100m以内では、月曜日の正午から金曜日の正午までできない
• 特区民泊・旅館業：区の比較表で、どちらも「旅館・ホテル」が建てられる用途地域で行うと案内しています
• 2026年4月1日に区のガイドラインを改め、特区民泊・民泊・常駐者のいない旅館業で、説明会（2回以上）を義務にし、近所に知らせる範囲を10mから20mに広げました

大田区のように、民泊も旅館業と同じ地域にそろえている区では、「民泊はダメ、旅館はOK」の逆転は起きにくくなります。

神奈川県

横浜市

• 民泊：第一種・第二種低層住居専用地域では、月曜日の正午から金曜日の正午まではできない
• 祝日などの休日とその前日、1月2日・3日は除かれます。敷地の半分以上が低層住居専用地域なら、敷地全体が対象です

神奈川県（県が受け付ける区域）

• 民泊：箱根町の第一種低層住居専用地域のうち「第1種観光地区」で、3月1日正午から6月1日正午まで、8月1日正午から9月1日正午まで、10月1日正午から12月1日正午まではできない
• 横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市・藤沢市・茅ヶ崎市・寒川町は、それぞれの市町が届出を受け付けます

埼玉県

• 県は、2025年11月の県のページで、民泊を制限する条例を定めていないとしています。特区民泊は県内では行えません。
• 川口市は、市の条例で、市街化調整区域と、商業地域以外のすべての用途地域で、民泊ができるのを7月16日から9月15日までに限っています。
• 一方、旅館業には日数の上限がないので、用途地域の決まりの上では、第一種住居地域や近隣商業地域などで旅館業の宿を一年中営業できます。ここでも「民泊は夏だけ、旅館は通年」という違いが生まれます。

千葉県

• 千葉県は、県内の民泊の届出をまとめて受け付けていて（千葉市も県が窓口）、民泊は住居専用地域でも営業できるが、地区計画などで禁止されていることがある、と案内しています。
• 観光庁の自治体一覧でも、千葉県には民泊の実施を制限する条例の印はついていません。
• 千葉市の特区民泊は、若葉区と緑区の市街化調整区域と住居専用地域で行うしくみで、2泊3日以上です。旅館・ホテルが建てられる地域にそろえた大田区とは逆の考え方で、自治体ごとの違いがよく分かる例です。

2026年、ルールは「前もって分かる」方向へ

2026年7月、観光庁などは自治体に、住宅地や学校の周りなどで新しい民泊を禁止したり、営業日を週末などにしぼったりすることも、条例でできると通知しました。あわせて、簡易宿所などの都市計画上の制限との「整合」にも気を配るよう求めています。大田区も、2026年8月から9月にかけて、旅館・ホテルが建てられない地域や小中学校の周りで新しい民泊をできなくする案などについて、区民の意見を募りました（2026年10月時点で案の段階）。

ルールが変わるのは、宿をする人と住む人が安心して暮らせるようにするためです。始める前に最新の条例を見て、近所に知らせる時間を計画に入れておけば大丈夫です。

チェック

• 物件のある区市の民泊の条例で、制限される区域と曜日・期間を確かめた
• 民泊の届出先が県か、市・区かを確かめた
• 旅館業の条例に、事前の説明会や常駐などの決まりがないかを確かめた

5. 宿を始めたい人・住まいを選ぶ人の調べ方

宿を始めたい人：自分の物件は、どの道に進める？

物件の住所から、次の順で考えると迷いません。

1. 用途地域を調べる
2. 旅館・ホテルが建てられる地域なら、旅館業（簡易宿所など）の道がある
3. 住居専用地域なら、旅館業の道は基本的にない。民泊を考える
4. その区市の民泊の条例で、何曜日・どの期間に営業できるかを確かめる
5. 特区民泊を行っている区市なら、その条件も見る

民泊を選ぶなら、条例を当てはめて1年に何泊できるかを数えましょう。曜日・期間の決まりだけで数えた目安は、次のとおりです（暦によって少し変わります）。

• 目黒区：金曜と土曜の夜だけなので、週2泊×52週で約104泊
• 横浜市の低層住居専用地域：金・土・日曜の夜で週3泊×52週の約156泊に、祝日の前後などが加わる（上限は180泊）
• 川口市の商業地域以外：7月16日から9月15日までの約2か月

たとえば、54歳で古民家を買い、週末は自分で暮らし、平日に空く日だけ人を泊めたい場合を考えます。家が横浜市の低層住居専用地域なら、泊めたい平日は条例で民泊ができない日と重なるので、この使い方には向きません。

同じ家が第一種住居地域にあれば、簡易宿所の許可をとって平日も営業する道があります。ただしその場合は、用途変更と、簡易宿所の設備の基準を満たす工事が必要です。

旅館業を選ぶときは、次のことも先に確かめておきましょう。

• 近くに学校・保育所や、区市が条例で加えた施設がないか（100mの決まり）
• 区市の旅館業の条例に、フロント、常駐、近所への事前説明などの決まりがないか
• 申請の前に、保健所・消防署・建築の窓口へ、寸法を書いた図面を持って相談する（目黒区は、旅館業の許可がとれる用途地域かを建築課で先に確かめるよう案内しています）

目黒区の旅館業の手引き（2024年1月改訂）では、申請に、建物の各階の平面図、半径300m以内の学校などの見取り図、建物の登記事項証明書、借りた建物なら持ち主の承諾書などが必要です。手数料は簡易宿所が16,500円、旅館・ホテルが30,600円でした（金額は変わることがあるので、申請前に確かめましょう）。2027年以後の目黒区では、申請の前に近所へ知らせる期間（案では標識を90日前まで）も見込んでおきましょう。

民泊を選ぶときは、次のことを確かめます。

• マンションなら、管理規約で民泊が禁止されていないか
• 届出の前に、近所への知らせが必要か（目黒区は15日前まで、新宿区は7日前まで、大田区は説明会など）
• 消防署で、消防法令適合通知書をもらう段取り

キャンプ場と宿を組み合わせたい場合は、土地や水・火の決まりも重なります。キャンプ場の開業に必要な許可もあわせて読んでみてください。

住まいを選ぶ人：家のまわりに宿ができるかを前もって調べる

家を買う・借りるときも、調べ方は宿を始める人と同じです。用途地域の地図を見れば、まわりにどんな宿ができる可能性があるかが分かります。

1. 家の敷地の用途地域を確かめる
2. 家のまわり（歩いて数分の範囲）の用途地域も見る。道1本向こうが別の地域ということはよくあります
3. 住居専用地域なら、旅館・ホテルは原則として建てられない。民泊はありうるので、その街の民泊の条例を見る
4. 第一種住居地域や商業系の地域なら、小さな旅館・ホテルができる可能性がある
5. 特別用途地区や地区計画がかかっていないかを見る

家を買うときの重要事項説明（契約の前に宅地建物取引士がする説明）では、用途地域などの決まりが説明されます。部屋を借りるときは、法律上この説明の対象ではないので、自分で地図を見ておくと安心です。

いま近くに宿があるかも、公開されている情報で調べられます。目黒区は民泊の届出住宅の一覧を、大田区は特区民泊・民泊・旅館業の施設一覧を、千葉県は県内の民泊の届出住宅一覧を公開しています。民泊の家には標識が掲げられているので、歩いて確かめるのも一つの方法です。

たとえば、36歳のデザイナーが、都心に通いやすく静かな場所で暮らしたい場合。候補の部屋が第一種低層住居専用地域なら、まわりに旅館・ホテルが建つことは基本的にありません。民泊はありえますが、区市によっては条例で平日などが制限されています。

宿のにぎわいが近くにある暮らしを楽しめる人なら、第一種住居地域や商業地域の物件も選択肢です。大切なのは、知ったうえで選ぶことです。

用途地域の地図の見方

一都三県では、次のような地図で用途地域を調べられます。

• 東京都：都市整備局の「都市計画情報インターネット提供サービス」。目黒区は「めぐろ地図情報サービス」
• 神奈川県：横浜市は「iマッピー」で、用途地域や建築基準法の制限を見られます
• 埼玉県：さいたま市は「さいたま市地図情報」で、用途地域や地区計画を見られます
• 千葉県：千葉市は「千葉市地図情報システム」で、用途地域を見られます

インターネットの地図は、あくまで目安です。東京都は、ネットで見られる図を「概略位置を表示した参考図」とし、正式な指定図は区市町の都市計画の担当課などで見られると案内しています。目黒区も、区の地域地区図は法定の図面ではないとしています。

敷地が境目の近くにあるときは、窓口で正式な図面を確かめましょう。

チェック

• 物件の用途地域から、旅館業・民泊・特区民泊のどれに進めるかを書き出した
• 民泊なら、条例を当てはめて1年に何泊できるかを数えた
• 住まいなら、家とそのまわりの用途地域と、近くの宿の一覧を確かめた

6. 確かめる順番と、相談先

宿を始めたい人も、住まいを選ぶ人も、確かめる順番はほとんど同じです。

• ① 住所から、用途地域を調べる（家のまわりも見る）
• ② 特別用途地区・地区計画・市街化調整区域かどうかを見る
• ③ その区市の民泊の条例で、制限される区域と曜日・期間を確かめる
• ④ 旅館業の条例に、事前の説明会や常駐などの決まりがあるかを確かめる
• ⑤ 特区民泊を行っている区市かどうかを確かめる
• ⑥ 宿を始めるなら、保健所・消防署・建築の窓口に図面を持って相談する
• ⑦ ここまで確かめてから、物件の契約をする

用途地域も条例も、だれでも見られるように公開されています。地図を1枚見るだけで、「ここではどんな宿が開けるか」「この家のまわりにどんな宿ができうるか」の答えにぐっと近づきます。空き家を買って宿にしたい人は、空き家購入の流れと費用も参考にしてください。

主な相談先

• 用途地域・特別用途地区・地区計画：区市町村の都市計画の担当課、建築の担当課（目黒区は建築課）
• 民泊の届出・条例：届出を受け付ける区市または県の担当課（目黒区・大田区は生活衛生課、川口市は産業振興課、埼玉県は観光課、千葉県は衛生指導課。神奈川県は県のページで市町ごとの届出先を確認）
• 旅館業の許可：物件の地域を受け持つ保健所
• 特区民泊：大田区は生活衛生課、千葉市は保健所環境衛生課
• 消防：物件の地域の消防署
• 民泊の制度全体：国の民泊制度コールセンター（0570-041-389、平日9時から17時）
• 建物の用途変更：建築士。申請書類の作成は行政書士